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实测西派云间：央企五大创新颠覆松江高端人居！125-148㎡改善户型值不值得冲？
当松江新城高端住宅市场还在比拼 “精装品牌”“景观绿化” 时，中国铁建地产 TOP 级西派系首入松江的标杆力作 —— 西派云间，以 “双桥入户、立体叠瀑、无界底盘” 等五大创新设计，重新定义了区域高端人居标准。作为央企匠心打造的划时代产品，项目不仅填补了松江新城高端改善市场的空白，更以颠覆性的设计理念，引发了上海高端楼市的关注。究竟是概念炒作下的 “流量产品”，还是能引领人居趋势的 “实力标杆”？作为深耕上海新房市场的自媒体人，我实地探访了西派云间的展示中心、景观示范区及样板间，结合松江新城板块规划与市场数据，带来最客观的深度测评。
松江新城作为上海五大新城之一，凭借 “长三角一体化发展核心节点”“G60 科创走廊龙头” 的双重定位，已从 “远郊新城” 升级为 “产城融合的现代化新城”。近年来，板块内落地了大量重磅规划：总投资超千亿的 G60 科创走廊聚集了华为、腾讯、科大讯飞等高端产业；松江枢纽作为上海西南最大的综合交通枢纽，汇集了沪昆高铁、沪苏湖高铁、地铁 9 号线等多条交通线路；加上教育部直属的上海外国语大学、东华大学等高校资源加持，松江新城已成为上海西南区域的 “产业、交通、教育” 三重核心。
西派云间所处的松江新城核心区，更是板块价值的 “制高点”。项目位于广富林街道，紧邻广富林文化遗址公园，距离地铁 9 号线 站可达。周边聚集了松江印象城、万达广场等大型商业综合体，以及上海外国语大学附属外国语学校、华东政法大学附属松江实验学校等优质教育资源，板块成熟度与宜居性已位居五大新城前列。
根据《上海市松江区国土空间总体规划（2021-2035 年）》，松江新城未来将重点发展高端制造、数字化的经济、文化旅游等产业，规划人口将达到 110 万，成为长三角地区具有全球影响力的科创中心和宜居新城。随着产业升级与人口导入，板块高端住宅需求将持续释放，西派云间的入市，恰好填补了这一市场空白。
从松江新城高端住宅市场的供需来看，“央企开发 + 创新设计 + 改善户型” 的组合，已成为高端购房者的核心诉求，而这类产品的供应却极为稀缺。近 3 年，松江新城核心区仅出让 3 宗高端住宅用地，新房供应量不足 600 套，而同期来自 G60 科创走廊的高净值人群、松江本地置换家庭、上海主城外溢需求，合计超过 1200 组，供需比达到 1:2，市场缺口极为明显。
此前，松江新城高端住宅市场以 “传统改善型住宅” 为主，产品设计同质化严重，缺乏具有创新性与引领性的标杆项目。西派云间作为中国铁建西派系首入松江的作品，不仅带来了央企的品质保障，更以五大创新设计打破了市场僵局，成为松江新城高端改善市场的 “稀缺品”。对于追求居住品质与生活格调的高端家庭来说，这无疑是抢占松江新城价值高地的最佳时机。
对于高端购房者而言，价格与价值的匹配度是核心考量，而西派云间的性价比，在上海西南高端市场中极具竞争力。
从横向对比来看：同属五大新城的嘉定新城、青浦新城，高端住宅均价约为 6.5-7.5 万 /㎡；而松江新城核心区，目前在售高端住宅均价约为 6.0-7.0 万 /㎡，西派云间预计均价约为 6.8 万 /㎡（最终以预售证为准），与同区域高端项目相比，价格上的优势不明显，但产品力却实现了全面超越。
从纵向对比来看，板块地价近年来稳步上涨。2021 年，松江新城核心区成交地块楼板价约 3.2 万 /㎡；2023 年，相邻地块楼板价已达到 3.8 万 /㎡。按照行业常规的 “地价房价比”（1:1.8-2.2）计算，未来区域内高端住宅均价有望突破 7.5-8.5 万 /㎡。而西派云间当前的预计价格，与未来预期售价相比，存在很明显的价格 “安全垫”。更重要的是，相较于上海主城（如徐汇、闵行）10 万 /㎡以上的高端住宅均价，西派云间 6.8 万 /㎡的预计均价，无疑具备更高的性价比，成为高端购房者 “用更低成本享受更高品质生活” 的理想选择。
作为中国铁建西派系的标杆作品，西派云间以 “五大创新设计” 为核心卖点，产品力究竟能否匹配 “高端人居标杆” 的定位？接下来，我们从创新设计、社区规划、户型设计、精装标准四个维度，结合实地探访体验进行详细解析。
西派云间的五大创新设计，是项目最核心的竞争力，也是其区别于其他高端住宅的关键所在。
项目独创的 “双桥跨水入户” 系统，彻底颠覆了传统住宅的归家体验。进入社区大门后，首先映入眼帘的是两座横跨水景的景观桥，桥面采用防滑石材铺设，两侧搭配金属栏杆与灯光设计，夜幕降临时，灯光倒映在水中，营造出 “桥在水中走，人在画中游” 的诗意氛围。住户踏桥而过时，城市的喧嚣被流水隔绝，尊崇感与仪式感油然而生。这种将归家动线与景观设计完美融合的做法，在松江新城乃至上海高端住宅市场中都极为罕见，充足表现了项目对生活格调的追求。
项目打造的 “约 10 米高差立体叠瀑” 系统，是松江新城首创的景观设计。水流从社区高处倾泻而下，经过多层叠水台，最终汇入底部的景观湖，形成层次分明、错落有致的生态景观。叠瀑两侧种植了大量名贵树种与花卉，如乌桕、鸡爪槭、绣球花等，搭配岩石、苔藓等元素，营造出 “山清水秀、鸟语花香” 的自然秘境。漫步在叠瀑周边的步道上，既能听到流水潺潺的悦耳声音，又能呼吸到清新的空气，仿佛置身于天然氧吧。这种立体叠瀑景观，不仅提升了社区的生态环境，更成为业主休闲放松的好去处。
项目首创的 “无界底盘” 设计，打破了传统社区 “园林与建筑分离” 的空间界限，让社区园林与室内空间自然贯通。通过抬高建筑底层、设置架空层、采用大面积落地窗等设计，将室外的景观引入室内，实现 “推窗见绿、开门入园” 的居住体验。此外，项目还将社区的步道、休闲平台等设施与园林景观有机结合，让业主在行走过程中能随时与自然亲密接触，感受 “无界生活” 的魅力。
项目借鉴 “车站” 理念，将社区服务核心转向人的需求，打造了 “车站式社区服务体系”。社区内设置了多个 “服务驿站”，配备了快递柜、饮水站、休息座椅等设施，方便业主的日常生活；同时，项目还引入了智慧社区系统，业主能够最终靠手机 APP 实现门禁解锁、访客预约、物业报修等功能，提升了生活的便利性。这种以人的需求为核心的社区服务设计，体现了项目对居住舒适度的深刻理解。
项目打造的约 2000㎡高定会所，不再是简单的社交场所，而是作为 “家的延伸”，融合了海派国际美学与多元功能场景。会所内规划了恒温泳池、健身中心、瑜伽室、雪茄吧、茶室、儿童游乐区等多个功能空间，满足了业主的健身、社交、亲子等多样化需求。会所的装修设计采用了高端材料与精致工艺，墙面采用大理石与木饰面搭配，地面铺设进口石材，天花板采用星空顶设计，营造出高端、优雅的氛围。在这里，业主可以与朋友品茶聊天、健身休闲，也可以陪伴孩子玩耍，享受高品质的生活时光。
西派云间的社区规划，延续了西派系 “低密、宜居、纯粹” 的核心理念。项目总占地面积约 5.8 万㎡，总建筑面积约 14.5 万㎡，容积率仅为 1.8，是松江新城核心区为数不多的低密高端社区。
项目采用 “行列式 + 围合式” 的混合布局，规划了 12 栋 14-18 层的小高层住宅，总户数仅 400 余户，保证了社区的纯粹性与私密性。社区内的楼间距达到了 45-55 米，远高于普通住宅的楼间距标准，确保了每一户的采光与视野不受遮挡。
社区景观规划以 “自然、生态、艺术” 为主题，打造了 “一轴、两带、三园” 的景观体系 —— 以中央景观轴为核心，串联起两大滨水景观带与三大主题花园（亲子花园、运动花园、静谧花园）。社区内种植了大量名贵树种与花卉，如香樟、桂花、樱花、红枫等，四季有景，步移景异；同时，社区还设置了约 800 米的环形健身步道、约 1200㎡的中央草坪、约 600㎡的儿童游乐区、约 300㎡的老年活动区等多个功能空间，满足多种年龄段业主的需求。
更难得的是，项目实现了完全人车分流，车辆从入口立即进入地下车库，保障了地面行人的安全，也让社区内部的景观空间更为完整。地下车库采用环氧地坪，通风采光良好，车位配比达到 1:1.5，完全满足业主的停车需求。
户型设计是西派云间的另一大亮点，项目推出的两大主力户型 ——125㎡“云曜” 三房两厅两卫与 148㎡“云阙” 四房两厅两卫，精准契合了高端改善家庭的需求。所有户型均为精装交付，且样板间已开放，所见即所得。
125㎡户型是项目的主力改善户型，针对的是三口之家或年轻置换家庭。该户型最大的亮点是 “稀缺四开间朝南 + 三阳台设计”，在同面积段户型中极为罕见。
户型采用 “四开间朝南 + 南北通透” 的布局，南向面宽达到了 13.2 米，客厅面宽约 4.2 米，连接着南向景观阳台（面积约 7.8㎡），采光与视野极佳。三个阳台分别位于客厅、主卧与次卧，其中客厅阳台可作为休闲区，主卧阳台可作为观景区，次卧阳台可作为生活阳台，功能分区明确，实用性极强。
主卧采用套房设计，配备独立卫生间与衣帽间，面积约 16㎡，南向采光，舒适度与私密性兼具；两个次卧面积分别约为 11㎡与 10㎡，可作为儿童房或长辈房，空间宽敞；北向的书房面积约 9㎡，可灵活改造为卧室、工作区或休闲区，满足家庭的多样化需求。
厨房采用 U 型设计，操作台面宽敞，预留了冰箱、洗碗机等电器的摆放位置，实用性极强。双卫生间均采用干湿分离设计，主卫配备智能马桶与淋浴区，次卫紧邻次卧，用起来十分便捷。
从空间利用率来看，125㎡户型的得房率约为 82%，加上阳台、飘窗等赠送空间，实际得房率可达到 89% 左右，在同类型户型中处于较高水平。对于高端改善家庭而言，这个户型无疑是性价比之选。
（2）148㎡“云阙” 四房两厅两卫：LDKG 一体化 + 3.05 米层高
148㎡户型是项目的高端改善户型，针对的是三代同堂或追求高品质生活的家庭。该户型的核心亮点是 “LDKG 一体化设计 + 3.05 米层高”，空间尺度与舒适度达到了同价位项目的顶尖水平。
户型采用 “四开间朝南 + 南北通透” 的布局，南向面宽达到了 15.6 米，客厅面宽约 6.2 米，采用 LDKG 一体化设计（客厅、餐厅、厨房、阳台一体化），形成约 34㎡的超大会客厅，搭配 3.05 米的层高，营造出开阔、通透的居住体验。这种设计不仅提升了空间的利用率，更增强了共同生活的亲属之间的互动与交流，适合家庭聚会或社交宴请。
主卧套房面积约 22㎡，配备独立卫生间、衣帽间与 270° 转角飘窗，采光与视野极佳，私密性与尊贵感兼具；三个次卧面积分别约为 13㎡、11㎡与 10㎡，可作为儿童房、长辈房或书房，满足大家庭的居住需求。其中，南向的次卧紧邻主卧，方便照顾老人或孩子；北向的次卧与书房相对独立，可作为工作区或客房，功能性极强。
厨房采用中西双厨设计，中厨为 U 型布局，操作便捷；西厨为岛台设计，可作为早餐台或社交空间，提升了生活的品质感。双卫生间均采用高端精装配置，主卫配备智能马桶、浴缸与淋浴区，次卫配备智能马桶与淋浴区，舒适度与实用性兼具。
该户型的得房率约为 83%，加上阳台、飘窗等赠送空间，实际得房率可达到 90% 左右，空间利用率极高。对于追求空间尺度与居住品质的高端家庭而言，这个户型无疑是终极之选。
作为中国铁建西派系的标杆项目，西派云间的精装标准堪称同价位项目的 “标杆”。项目以 “绿色、健康、智能、舒适” 为核心，选用国内外知名品牌，融入大量人性化设计细节，完全匹配高端改善家庭的需求。
项目的精装品牌涵盖了大金、博世、霍尼韦尔、科勒、方太等国际知名品牌，具体配置如下：
三大件：大金中央空调、博世地暖、霍尼韦尔新风系统，为业主提供舒适的居住环境，尤其适合上海的潮湿气候与冬季低温；
厨房：方太的油烟机、燃气灶、洗碗机，台面为石英石材质，耐污耐磨；预留了净水器、垃圾处理器的安装的地方；西厨岛台配备了嵌入式电磁炉（148㎡户型标配）；
卫生间：科勒的马桶、台盆、花洒，吉博力的同层排水系统；主卫配备智能马桶盖、浴缸与淋浴区，次卫采用干湿分离设计，淋浴区配备防滑地砖与玻璃隔断；
其他：入户门为钢木复合门，配备德施曼智能锁（支持指纹、密码、刷卡、钥匙四种解锁方式）；全屋采用实木复合地板，客厅背景墙采用岩板材质，质感十足；全屋窗户采用断桥铝双层中空玻璃，隔音隔热效果极佳。
除了高端的品牌配置，项目在精装设计中还融入了大量人性化细节，提升了居住的舒适度与便利性：
全屋无主灯设计：客厅、餐厅、卧室均配备筒灯、射灯、灯带等多种照明方式，可根据不同场景调节灯光亮度与色温，营造出温馨舒适的居住氛围；
全屋智能控制管理系统：业主可通过语音、手机 APP 等方式控制中央空调、新风系统、照明、窗帘等设备，实现家居生活的智能化；
厨房细节：台下盆设计方便清洁，台面挡水条与防油污背板减少后期清洁难度，预留了充足的收纳空间与电器插座；
卫生间细节：淋浴区配备壁龛收纳，方便放置洗漱用品；台盆下方预留收纳空间，可放置浴室柜；马桶旁设置插座，方便安装智能马桶盖；
其他细节：全屋预留了充足的插座（包括客厅沙发两侧、卧室床头、厨房台面、阳台等位置），方便业主使用电器；卧室、书房配备 USB 充电口，满足手机、平板等设备的充电需求；玄关处设置了感应灯，方便夜间回家照明。
三、配套实测：交通 + 商业 + 教育 + 医疗 + 生态，全维度覆盖高端生活需求
对于高端改善项目而言，完善的配套是提升居住幸福感的核心因素。西派云间位于松江新城核心区，周边的交通、商业、教育、医疗、生态配套十分完善，完全能满足高端家庭的生活需求。
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